• Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по общему правилу НДФЛ по ставке 13%. Если налоговый резидент сдаёт недвижимость как индивидуальный предприниматель, то арендный доход может облагаться по более низкой ставке в соответствии с применяемой системой налогообложения, например, упрощённой. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.
  Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачёта уплаченного за границей налога при уплате налогов в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также имеет значение время уплаты подоходного налога за рубежом, так как для зачёта зарубежного налога налогоплательщику необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие, что налог уплачен.

• Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит чётких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учётом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

• Если физическое лицо получает доход от использования зарубежной недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, то необходимо проанализировать возможность применения СИДН в данном случае.

• Стоит также учесть такие вопросы, как зарубежные налоги на доход и имущество физических лиц, а также сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

  Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

  Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

• концептуальный выбор между российской компанией – собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);

• налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;

• корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;

• налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера – российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;

• НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом – налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;

• признание иностранной компании – владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

  Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для приобретения недвижимости и владения ею.

Налоги при продаже и наследовании недвижимости за рубежом

Налоги в России при продаже недвижимости за границей

Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры, транспортные средства) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.

Налог на самозанятых

Начиная с 1 января 2020 года во множестве регионов РФ стал доступен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (так называемый налог на самозанятых), который предусматривает при выполнении ряда условий упрощённый порядок уплаты налога с доходов граждан, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. Указанный режим применяется в том числе к доходу от сдачи в аренду жилых объектов, расположенных на территории конкретного субъекта РФ, например в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (к доходу от сдачи в аренду нежилых помещений и к доходу от сдачи в аренду зарубежной недвижимости режим не применяется).